Il Piano casa in Veneto

 La cosiddetta Legge “Piano Casa” voluta dal governo Berlusconi per rilanciare l’edilizia nel nostro paese, ha avuto vita lunga. Vediamo le tre leggi principali :

1. Legge Regione Veneto n. 14 del 08/07/2009
2. Legge Regione Veneto n. 13 del 09/07/2011
3. Legge Regione Veneto n. 32 del 29/11/2013                   Scadenza            10/05/2017

A quali edifici si applica il piano casa, ovvero a quali edifici è consentito ricorrere all’ampliamento con l’incremento di volume o superficie ai sensi della L.R.V. 32/2013.

1. Edifici esistenti alla data del 31/10/2013;
2. Edifici in corso di realizzazione qualora il titolo edilizio sia stato presentato entro il 31/10/20103;
3. Ai sottotetti esistenti alla data del 31/10/2013;
4. Edifici ad uso diverso dal residenziale con alcune limitazioni all’uso dello spazio in ampliamento.

A quali edifici non è possibile applicare il piano casa :

1. Edifici all’interno del centro storico, con esclusione di quei edifici privi di grado di protezione o con grado di protezione che consente la demolizione con ricostruzione, ristrutturazione, ricomposizione volumetrica o urbanistica;
2. Edifici soggetti a specifiche norme di tutela urbanistiche e territoriali;
3. Edifici all’interno di aree di inedificabilità assoluta;
4. Anche parzialmente abusivi;
5. Edifici aventi destinazione commerciale qualora siano volti ad eludere o derogare le disposizioni regionali in materia; ( L’ampliamento sarà consentito per spazi di servizio quali magazzini, spogliatoi, ecc )
6. ricadenti in aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica e nelle quali non è consentita l’edificazione ai sensi del decreto legislativo 3 aprile 2006.

L’applicazione del piano casa può essere applicato in più momenti e con percentuali diverse, fermo restando il limite massimo in ragione del tipo di intervento nell’arco di tempo di validità della norma.

Quanto è possibile ampliare :

1. il 20 % del volume esistente. Nel caso di edifici unifamiliari destinati a prima casa o da destinarsi a prima casa, è tuttavia consentito un ampliamento fino a 150 mc ( circa 55 mq ) indipendentemente dalle dimensioni dell’edificio esistente; ( Art. 2 comma 1 )
2. il 10 % qualora si decida di installare fonti energetiche di qualunque tipo aventi potenza maggiore di 3 KW; ( Questo intervento consente nel caso di edifici destinati a prima casa di abitazione, ad ottenere lo scomputo totale degli oneri di urbanizzazione primarie, secondare, costo di costruzione, ovvero la cosiddetta Bucalossi ); ( Art 2 comma 5 )
3. il 15 % qualora si decida un contestuale intervento di riqualificazione energetica che ne aumenti le prestazioni energetiche fino alla classe “B”. Gli interventi da eseguire sull’edificio vanno valutati in relazione all’edificio stesso. In alcuni casi possono essere sufficienti piccoli interventi quali l’installazione di pompe di calore, o sostituzioni dei generatori; ( Art 2 comma 5bis )
4. il 70 % qualora si decida per una demolizione e successiva ricostruzione. La percentuale del 70 % si applica solamente alla parte demolita, come precisato nella circolare della regione Veneto n. 1 del 13/11/2014. Per la restante parte di edificio non demolita si applicano i coefficienti indicati ai punti precedenti. Il nuovo edificio dovrà avere classe energetica “A”; ( Art. 3 comma 2 lett. a )
5. 10 % qualora si proceda ad un intervento di riqualificazione strutturale secondo le vigenti norme sismiche, sempreché il tipo di intervento non renda obbligatorio l’adeguamento sismico dal punto di vista normativo. Sostanzialmente deve essere una scelta del committente adeguare strutturalmente l’edificio e non una imposizione normativa; ( Art. 2 comma 5 ter )
6. 10 % qualora il committente decida di rimuovere l’eventuale copertura in cemento amianto ( ETERNIT ) qualora ciò non sia gi obbligatorio dalle vigenti norme od a seguito di ordinanze sindacali; ( Art. 3 ter )
7. 80 %, qualora l’intervento comporti l’utilizzo delle tecniche costruttive di cui alla legge regionale 9 marzo 2007, n. 4 “Iniziative ed interventi regionali a favore dell’edilizia sostenibile”.

Gli ampliamenti sono consentiti anche agli edifici in zona agricola, realizzando edifici distaccati entro un raggio di mt 200 dall’edificio esistente ( Art. 3 bis comma 3 ). La nuova edificazione potrà avvenire su un lotto adiacente, purché lo stesso sia già di proprietà del richiedente alla data del 31/10/2013.

Nelle zone agricole le percentuali indicate al punto precedente và applicato in relazione alla titolarità del richiedente.

Qualora l’intervento sia volto ad ottenere un edificio da destinare a prima casa di abitazione, il volume di riferimento è indipendentemente dall’esistente pari a 800 Mc. ( Volume massimo assentibile nelle zone agricole ).

Cosa vuol dire prima casa e chi può richiederla :

Per prima abitazione del proprietario o prima casa di abitazione si intendono l’unità immobiliare in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo o i suoi familiari risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza e a mantenerla per almeno 42 mesi  

Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado in linea retta e collaterale e gli affini entro il secondo grado. Particolare attenzione va posta alla parte relativa agli “altri aventi diritto”, la quale si ritiene debba essere letta in stretta correlazione al concetto di familiari e quindi non riferita a soggetti esterni al “nucleo familiare” inteso in senso lato.

Nel caso di edifici in zona agricola composti da due unità immobiliari anche sovrapposte, la volumetria massima assentibile è intesa per ogni singola unità. Quindi una bifamigliare in zona agricola ha diritto ad un ampliamento calcolato su 800 Mc per ogni unità. In genere questi edifici venivano realizzati con un volume complessivo delle due unità di Mc 800. In termini di spazio 800 Mc possono essere considerati circa 296 Mq di Superficie Netta di Pavimento in quei comuni dove il volume si calcola come SNP x altezza netta utile. Diversamente la superficie netta utile sarà di circa 253 Mq in quei comuni dove il parametro è il volume lordo ( compreso murature e solai ).

Incentivi :

Come anticipato in precedenza qualora si installino fonti rinnovabili di qualsiasi tipo, con potenza maggiore di 3Kw, si avrà lo scomputo totale degli oneri di costruzione comunali, sempre che tale edificio venga destinato a prima casa di abitazione. La norma demanda ai comuni la possibilità di ridurre fino al 50 % gli oneri anche per interventi su edifici non destinati a prima casa, ma i comuni ( giustamente ) non hanno ritenuto di applicare tale riduzione in vista dei sempre più consistenti tagli dello stato; ( Art. 7 comma 1 bis )

Gli oneri vengono ridotti del 60 % qualora gli interventi vengano attuati su unità adibite a prima casa ma senza l’impiego di fonti rinnovabili di cui al punto precedente; ( Art. 7 comma 1 )

Per ottenere tali riduzioni è sufficiente dichiarare in sede di rilascio del titolo edilizio l’impegno a mantenere la residenza nella nuova unità per almeno 42 mesi dal rilascio del certificato di agibilità.

Deroghe :

Il piano casa consente di derogare unicamente alla altezza degli edifici stabilita dai vigenti piani urbanistici.

Il titolo edilizio richiesto è la DIA. La Denuncia Inizio Attività ha effetto dopo 30 giorni dalla data di deposito, sempreché l’amministrazione comunale non richieda integrazioni o sospenda la DIA.

Nel caso di edifici posti all’interno della fascia di rispetto dai fiumi, dalla costa e comunque sottoposta a vincolo ambientale, è necessario acquisire prima del deposito della DIA, l’autorizzazione paesaggistica.

Il titolo edilizio deve prevedere :

• Richiesta del titolo edilizio;
• Relazione asseverata del tecnico;
• Documentazione fotografica dello stato di fatto;
• Elaborati grafici :

                               Planimetrie, Estratti;

                               Stato di fatto;

                               Stato di progetto;

                               Comparazione con evidenziate le variazioni con i colori convenzionali ( giallo – rosso );

• Relazione ed elaborato grafici ai sensi della L. 13/89 e succ. modifiche ( adattabilità dell’edificio );
• Progetto delle opere necessarie al transito nelle coperture ( qualora il progetto preveda nuove coperture o rifacimento di quelle esistenti );
• Relazione e progetto sull’isolamento termico ed il progetto dell’impianto termico; ( qualora l’intervento preveda modifica agli isolamenti e/o modifica agli impianti );
• Stampato ISTAT per il volume in ampliamento;
• Modello C per fotovoltaico qualora l’intervento preveda l’installazione di un modulo fotovoltaico;
• Relazione sui requisiti passivi acustici, contenente le soluzioni atte a ridurre la trasmissione dei rumori tra le unità;
• Analisi dei terreni qualora l’intervento preveda opere di scavo e l’allontanamento del materiale escavato;
• Relazione tecnica dell’intervento con il prospetto dei parametri atto a dimostrare la coerenza dell’intervento con le percentuali suesposte;
• Dichiarazione circa il rispetto delle norme igienico sanitarie;
• Elenco dei titoli edilizi pregressi relativi all’edificio;

Qualora si proceda con la presentazione della DIA, si dovrà allegare anche il progetto strutturale unitamente alla relazione geotecnica sulle caratteristiche del terreno, necessaria per la progettazione delle fondazioni.

Sempre alla presentazione della DIA, si dovrà allegare i dati dell’impresa selezionata per l’esecuzione dei lavori. Sarà necessario trasmettere ed allegare alla DIA la copia della Notifica preliminare in relazione agli obblighi del committente o Responsabile dei Lavori ai sensi del dlgs 81/2008.

Si dovrà predisporre il piano di Sicurezza generale, nonché il fascicolo della manutenzione, dell’edificio. Tali documenti devo essere predisposti dal Coordinatore della Sicurezza in fase di Progetto (CSP). La sorveglianza durante l’esecuzione dei lavori spetta al coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione ( CSE ).

Da sottolineare che l’entità della documentazione necessaria per poter iniziare l’opera è di fatto indipendente dalla dimensione dell’edificio e dell’ampliamento. Per singolo edificio, che l’ampliamento sia di 20 mq o di 100 mq, la documentazione è la medesima.

Lo studio è a disposizione, in via preliminare, per valutare eventuali ampliamenti e la fattibilità di questi, nel rispetto delle condizioni dell’edificio rispetto agli edifici circostanti ed ai confini.

In linea di principio la distanza tra pareti finestrate dovrà essere sempre maggiore di ml 10. La distanza dai confini 5 ml. Questa ultima può essere derogata con autorizzazione scritta e trascritta in conservatoria dei registri immobiliari. ( Atto notarile del costo di circa 2000 € ).

Qui sotto è possibile sfogliare il testo integrale del piano casa e la Circolare n. 1 della regione Veneto. Per gli utenti registrati è possibile effettuare il Dowload